POLITICA
EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL AMBA SE RECALIENTA: SUBEN LOS PRECIOS, PERO SE ENFRÍA LA DEMANDA
Por primera vez en meses, los precios de venta sostienen una tendencia al alza en casi todo el AMBA, mientras la oferta de alquileres se dispara y la demanda de compra cae ante la falta de crédito y la incertidumbre económica.
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires volvió a mostrar señales mixtas durante noviembre de 2025. De acuerdo con el relevamiento mensual elaborado por la Universidad de San Andrés junto a Mercado Libre, los valores de venta en dólares de departamentos continúan recuperándose, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, aunque la demanda de potenciales compradores muestra un retroceso marcado.
En CABA, el precio mediano por metro cuadrado de departamentos aumentó 0,2% respecto de octubre y acumula una variación interanual del 6%. En el Gran Buenos Aires el panorama es similar: GBA Norte registró una suba del 6,2% interanual; GBA Sur, del 5,1%; y GBA Oeste, del 5,5%.
El mercado de casas también acompañó la tendencia, aunque con movimientos más dispares según la zona. En la comparación interanual, los valores en dólares suben 1,4% en CABA, 4,3% en GBA Norte, 1% en GBA Sur y 3,8% en GBA Oeste. Sin embargo, en la medición mensual, el norte del conurbano fue el único que marcó una caída leve (-0,3%).
Como dato destacado, algunas localidades se despegaron del promedio. Pilar mostró un fuerte incremento del 18,5% en el precio del metro cuadrado de casas en un año, mientras que en departamentos el municipio que más subió fue Escobar, con una variación del 17,4%. Dentro de la Ciudad, Boedo se convirtió en el barrio más pujante, con un alza del 10,6%.
Más precios, pero menos compradores
En paralelo, el estudio advierte un freno en la demanda. Solo en CABA, la cantidad de contactos de usuarios interesados en comprar departamentos cayó 12,7% entre octubre de 2024 y octubre de 2025, en una tendencia decreciente que se arrastra desde hace meses.
La suspensión de los créditos hipotecarios y un escenario económico volátil aparecen como las causas principales: los interesados evalúan pero, cada vez más, postergan la decisión de compra.
Alquileres: fuertes subas y explosión de oferta
En el mercado locativo, el termómetro marca temperaturas aún más altas. El precio del alquiler de departamentos aumentó en noviembre un 1,1% en CABA, 1,3% en GBA Norte, 2,5% en GBA Sur y 0,6% en GBA Oeste. En el acumulado interanual, las subas superan el 32% en todos los conglomerados, llegando al 41,5% en el oeste del conurbano.
Para las casas, la variación interanual es todavía mayor: los alquileres trepan 67,4% en GBA Sur, 47,4% en el Norte y 44% en el Oeste.
El informe revela un dato clave para explicar el nuevo escenario: la oferta de departamentos en alquiler se disparó un 225,8% en AMBA respecto a noviembre de 2023. La derogación de regulaciones y el reingreso masivo de unidades al mercado estarían detrás de este salto.
En el detalle fino, Esteban Echeverría lideró el incremento mensual: 10,4% en casas y 4,3% en departamentos. Dentro de CABA, Retiro fue el barrio que más ajustó los alquileres en noviembre, con una suba del 7,7%.
Mercados en transición
El Índice de Confianza del Mercado de Venta arroja un mapa segmentado. Las casas se muestran “a la baja” en CABA y GBA Sur, mientras que las de GBA Norte están en ciclo ascendente desde mayo, y en el Oeste el movimiento es neutro.
Los departamentos, en cambio, consolidan una tendencia en alza en las cuatro zonas del AMBA, con ciclos positivos que en la Ciudad ya suman más de dos años.
Un cierre de año con señales cruzadas
Con precios que se reacomodan en dólares, más propiedades disponibles para alquilar y menos interesados en comprar, el cierre de 2025 encuentra al mercado inmobiliario en plena reconfiguración.
El termómetro muestra un sector que comienza a recuperarse, pero que avanza con cautela: la estabilidad macroeconómica y la disponibilidad de crédito definirán si este repunte se afianza, o si vuelve a frenarse como ocurrió en los últimos años.