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EL MERCADO INMOBILIARIO DEL AMBA SE RECONFIGURA: SUBEN LOS ALQUILERES Y LAS VENTAS AVANZAN CON RITMO DESIGUAL
El último informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés revela un febrero con leves variaciones en los precios de venta en dólares, diferencias marcadas entre zonas y un fuerte incremento interanual en los alquileres. Mientras la oferta locativa se expande con fuerza, la demanda de compra continúa condicionada por el acceso restringido al crédito hipotecario.
El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires volvió a mostrar en febrero señales mixtas, con precios de venta que se mueven con cautela y alquileres que mantienen una dinámica ascendente. Así surge del último relevamiento elaborado en conjunto por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), a partir del análisis de todas las publicaciones activas en la plataforma.
Ventas: leves ajustes y diferencias por zona
En el segmento de departamentos, los valores en dólares por metro cuadrado registraron en febrero variaciones intermensuales moderadas respecto de enero: 0,4% en CABA, -0,9% en GBA Norte y 0,2% tanto en GBA Sur como en GBA Oeste. El comportamiento evidencia un mercado sin sobresaltos, pero con disparidades territoriales.
En casas, el mapa es aún más heterogéneo. Mientras en CABA los precios retrocedieron 0,5% y en GBA Sur cayeron 0,2%, en GBA Norte subieron 0,2% y en GBA Oeste avanzaron 0,5%. La tendencia confirma que la recuperación no es uniforme y que cada corredor responde a dinámicas propias.
En la comparación interanual, el panorama muestra una mejora más clara en departamentos, con un incremento promedio del 5,5% en AMBA frente a febrero de 2025. En casas, en cambio, la suba fue más acotada: 0,9% en el mismo período.
Al desagregar por zonas, GBA Norte lidera la suba interanual en casas con un 5,9%, mientras que GBA Oeste exhibe una caída del 2,4%. En departamentos, el crecimiento anual se mueve en una franja de entre 3,6% y 4,9% según el aglomerado.
Sin embargo, la demanda no acompaña con la misma intensidad. En CABA, los contactos por departamentos en venta cayeron 14,2% interanual en enero de 2026. El informe vincula este enfriamiento con las condiciones del financiamiento: tasas elevadas y mayores exigencias para acceder a créditos hipotecarios continúan postergando decisiones de compra.
Alquileres: subas mensuales y fuerte aumento interanual
En el mercado locativo, febrero dejó aumentos intermensuales en departamentos del 3,9% en CABA, 1,1% en GBA Norte, 1,6% en GBA Sur y 2,0% en GBA Oeste. Las casas, en cambio, mostraron variaciones más dispares, con bajas en algunas zonas.
En la comparación interanual, los incrementos resultan contundentes. Los alquileres de departamentos acumulan subas del 35,4% en CABA y en torno al 29% al 33% en el conurbano. En casas, el salto llega al 53,2% en GBA Sur, 28,7% en GBA Norte y 26,2% en GBA Oeste.
Un dato relevante es el crecimiento de la oferta: la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en AMBA aumentó 215,5% respecto de noviembre de 2023. El cambio de escenario normativo y la recomposición de expectativas de los propietarios aparecen como factores que explican esta expansión.
Índice de confianza: zonas calientes y frías
El índice que compara los precios actuales con la mediana móvil de los últimos seis meses permite identificar tendencias. En febrero, el mercado de casas se encuentra en alza en GBA Norte desde mayo de 2025 y en GBA Sur desde enero de 2026. En contraste, permanece a la baja en GBA Oeste desde julio de 2025 y en CABA desde noviembre del mismo año.
Para departamentos, el pulso es más favorable: CABA, GBA Sur y GBA Oeste muestran trayectorias ascendentes desde 2023 y 2024, mientras que GBA Norte ingresó en terreno contractivo en febrero de 2026.
El informe traza así un escenario de transición. Con ventas que intentan consolidar una recuperación moderada y alquileres que siguen ajustándose por encima de la inflación pasada, el mercado inmobiliario del AMBA avanza entre señales de reacomodamiento y un financiamiento que todavía actúa como freno decisivo.